Договора недвижимости

 

Договора, в том числе и договора недвижимости, подразделяются на несколько видов, отличаются условиями и процедурами их заключения и вступления в силу. Гражданский кодекс Российской Федерации подразумевает под договором соглашение между двумя или несколькими сторонами касательно установления, изменения либо прекращения обязанностей и прав.

Договором фиксируется сделка, и в нём должны принимать участие не менее двух сторон. При этом не каждая фиксация сделки является договором. Например, завещание – это односторонняя сделка.

 

Безвозмездный и возмездный договоры

Названия договоров указывают, в чём заключаются их различия. При возмездном договоре одна из сторон получает вознаграждение за исполненные ею обязанности (договоры найма, продажи, аренды).

Безвозмездный договор, такой, как дарение, исключает претензии на вознаграждение за предоставление чего-либо.

Договора недвижимости бывают как безвозмездными, так и возмездными.

Вступление договора в силу

Статья 425 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что договор считается вступившим в силу и обязательным для исполнения обеими сторонами с момента, когда он заключён.

Что же определяет момент заключения договора? Скажем, договора недвижимости имеют ряд особенностей. Некоторые сделки с недвижимым имуществом требуют государственной регистрации (статья 433 Гражданского кодекса РФ, пункт 3).

Договора недвижимости, для которых в обязательном порядке необходима государственная регистрация, подразумевают следующее:

  • куплю либо продажу помещений жилого назначения;
  • мену помещений жилого назначения;
  • ренту;
  • пожизненное содержание с иждивением;
  • дарение недвижимости;
  • аренду на срок не меньше одного года;
  • залог недвижимости;
  • продажу предприятия.

В последнее время граждане, заключающие договора недвижимости по купле-продаже домов, квартир, комнат, предпочитают такой способ, как задаток, дабы обеспечить выполнение сторонами обязательств. Например, в договоре о покупке квартиры предусмотрено внесение покупателем задатка, который вне зависимости от факта продажи остаётся у продавца.

На самом деле данное положение вещей не соответствует закону, потому что договора недвижимости такого рода (купля-продажа недвижимости) должны пройти государственную регистрацию. И только после этого договор станет иметь законную силу.

Если же документы не оформлены в соответствии с предусмотренной процедурой, то продавец не имеет абсолютно никакого права на задаток. В противном случае, когда задаток всё же был взят, будет считаться, что продавец обогатился незаконно.

Договор вступит в силу со времени его подписания либо с иного момента, оговоренного сторонами, только в случае отсутствия необходимости в процедуре государственной регистрации. Договора недвижимости не нуждаются в процедуре государственной регистрации, если направлены на проведение операций с недвижимостью нежилого назначения (аренда на срок менее одного года, мена, предварительный договор).

Многие путают право собственности и договор, его дающий. Например, составив договор о покупке квартиры, регистрировать его не надо. Однако нельзя стать собственником жилища без регистрации права собственности на него.

 

Предварительный договор

Говоря проще, предварительный договор предшествует основному. В нём обе стороны обязуются в дальнейшем заключить договор, обязывающий оказание услуг, проведение работ, передачу имущества на тех условиях, которые были оговорены в предварительном договоре.

Предварительный договор должен содержать информацию о предмете и других важных моментах основного договора. Предварительными договорами предусматривается срок, в который должны быть заключены договора недвижимости или какие-либо другие. При отсутствии указания конкретной даты на заключение основного договора отводится один год.

Предположим, продавец квартиры нашёл потенциального покупателя. В силу разных причин договор о купле-продаже жилого помещения может быть не заключён сразу. Однако есть возможность заключения предварительного договора, в котором конкретизируются детали относительно сроков заключения основного договора, цены недвижимого имущества и его характеристики.

Правда, нередки случаи, когда срок заключения основного договора настал, а покупатель отнюдь не горит желанием его заключать.

В этом случае руководствуются четвёртым пунктом четыреста сорок пятой статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, дающим возможность понуждения к заключению договора (посредством обращения в суд) той стороны, для которой оно обязательно.

Если основные договора недвижимости не заключаются, и отсутствуют основания для таких действий, то уклоняющаяся от заключения договора сторона обязана возместить ущерб, нанесённый этим другой стороне.

 

Нужен ли нотариус?

Некоторые договора недвижимости должны обязательно проходить процедуру государственной регистрации (пожизненное содержание с иждивением, рента, брачный договор). Если нотариальное заверение не предусмотрено законодательством, то стороны сами решают, стоит ли прибегать к услугам нотариуса.

Также нотариально удостоверяться должны следующие договора:

  • предварительный (в случае заключения основного в нотариальной форме);
  • уступки права требования (при нотариально удостоверенной сделке);
  • перевода долга (когда сделка нотариально удостоверена).

Чтобы нотариус удостоверил договор, необходима уплата государственной пошлины. Если закон не предусматривает нотариальное заверение, то есть резон сэкономить и не выбрасывать на ветер деньги. В регистрации договора и права собственности в данном случае вам отказано не будет.

Часто люди, боясь происков нечистых на руку личностей, видят в нотариальном заверении дополнительную защиту. Определённая доля истины в этом есть. Хороший нотариус поможет грамотно составить договор, но всех подводных камней он знать не может.

 

Что такое существенные условия договора?

Юристы оперируют таким понятием, как существенные условия договора. Что же это такое? Под существенными условиями понимаются условия, без наличия которых заключение договора не представляется возможным.

Данные условия предполагают:

  • предмет договора;
  • условия, оговоренные в законодательстве, иных правовых актах;
  • условия, по которым одна из сторон желает достичь соглашения.

Например, договора недвижимости по купле либо продаже включают такие существенные условия, как предмет продажи, его описание и стоимость.

Для договора относительно аренды недвижимого имущества существенными условиями можно назвать предмет аренды и её срок. Кроме существенных условий, законодательством предусмотрено и такое понятие, как существенные нарушения. В случае наличия оных Гражданским кодексом Российской Федерации одной стороне даётся право на расторжение договора при грубом его нарушении другой стороной.

Под этим следует понимать, что действия одной из сторон стали причиной потерь другой стороны, из-за которых взаимовыгодное сотрудничество стало невозможным.

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

Оставить комментарий

Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru raznedvizh.ru Tic/PR raznedvizh.ru Alexa/PR Настоящий ПР raznedvizh.ru Траст raznedvizh.ru

Подписка на рассылку

Только важные новости сайта на email

Только важные новости сайта на email