Инвестиции в зарубежную недвижимость

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Вкладывание денег в недвижимость относится к категориям  долгосрочных вкладов. Такое инвестирование должно осуществляться в стабильной обстановке и без определенных рисков.

Если брать в пример зарубежные государства, то можно согласиться, что такого рода инвестиции там выглядят более надежными. Большинство материковых стран, в частности – в Европе, предоставляют отечественным инвесторам гарантии в приумножении и сохранности вложенных в инвестиции денежных средств.

  • Инвестируя в объекты недвижимости за рубежом, инвесторам следует учитывать следующие сопутствующие обстоятельства:
  • Налоговое обложение, действующее в стране инвестирования и его особенности
  • Наличие возможности осуществления операций с недвижимостью, иностранными гражданами.
  • Социальная защита инвестиционного объекта и его оплата.

 

За рубежом, в отличие от отечественной налоговой системы, работают собственные постулаты, которые способны либо ограничивать, либо мотивировать деятельность инвесторов из зарубежных стран. Страны, с незначительным экономическим развитием, поощряют на государственном уровне привлечение зарубежных инвесторов, для которых устанавливается в налогообложении минимальная квота. Государства, высокого экономического развития, поощряют своих соотечественников, занимающихся инвестиционной деятельностью, что приводит к повышенным тарифам для капиталовложений из-за рубежа.

В обязательные расходы входит полный список бытовых платежей и коммунальных услуг. В их число относится налоги на землю или арендуемого участка, а также плата за коммунальные услуги. Среди обязательных платежей, предусмотрена плата за электроэнергию, воду и газ, которые, разумеется, выглядят намного дороже отечественных платежей. Приобретенное имущество требует определенные расходы, включая ремонт, обустройство, а также обслуживание коммерческой или жилой площади.

Приобретение зарубежной недвижимости

Покупка недвижимости за рубежом становится в последнее время популярным и число его покупки среди россиян растет с каждым годом. Какая причина кроется в таком ажиотаже? И почему иностранные постройки намного привлекательнее, чем российские?

Рынки недвижимости за рубежом предоставляют для потенциальных покупателей огромные возможности, в сравнении с отечественной недвижимостью, где нет конкуренции, и отсутствует привлекательность для многих инвесторов. Действующие ограничения и запреты, проявляющие в момент приобретения земли, а не собственности, не слишком препятствуют совершению сделки.

Инвестора интересует не только сохранение, но и увеличение средств, поэтому он, скорее всего, свой выбор остановит на зарубежных постройках, так как покупка строящегося или готового жилья в экономически развитой стране будет считаться очень удачной сделкой.

 

Основные преимущества инвестирования в зарубежную недвижимость

  1. Обесценивание недвижимости резко не происходит, в сравнении с акциями, облигациями и другими ценными финансовыми бумагами. На недвижимость распространяется негативный коэффициент соотношения – подъем или падение рынка недвижимости, который, как обычно, не совпадает с изменениями на фондовом рынке. Потеря денег здесь практически не происходит, потому что во время падения стоимости недвижимость не продают, а сдают в аренду.
  2. Ни одни вложения так надежно не защищаются от кризиса, как объекты недвижимости. Покупая недвижимость, вы моментально оплачиваете около 30% ее стоимости и снимаете от аренды прибыль, которая может покрывать расходы, связанные с платежами по ипотеке.
  3. В сравнении с ценными бумагами именно недвижимость не обладает высокой ликвидностью, тем самым защищая ваши вложения.
  4. Благодаря недвижимости можно получать доход, увеличивая свой капитал, и в тоже время могут поступать платежи от сдачи объектов в аренду. Для пенсионных фондов сдача недвижимости в аренду является хорошей альтернативой. Главное, правильно выбрать сдаваемый объект. Арендаторы должны иметь к этим площадям свою заинтересованность.
  5. Если вы владеете недвижимостью за рубежом, то для вас процедура оформления визы будет упрощена, что намного сэкономит время. Практика показывает, что большинство владельцев используют в Европе свою недвижимость для дальнейших перепродаж или же передачи их в аренду.

 

Недостатки зарубежного инвестирования

Основной сдерживающий фактор, на  сегодняшний день, является риск по пересмотру актов, содержащихся в законах рыночной недвижимости. Появление такой процедуры может дать разрешение на отнятие прав управлением недвижимым объектом или же ограничить владельца в проведении обменных и других предусмотренных законом операций.

Альтернативой таким негативным последствиям могут применяться особые пункты закона некоторых стран в отношении владельцев других государств обладающих недвижимой собственностью. Все это выливается в повышение налоговых выплат. Правда, такого рода проявления в последнее время не встречаются, и по всей видимости пугаться их не стоит, только потому, что потребуется время для принятия подобных мер, а инвестор за это время успеет освободиться от своей инвестиционной недвижимости.

Самым неприятным моментом в инвестиции является  заниженная арендная плата или стоимость коммерческой недвижимости и жилья. В итоге экономических обстоятельств могут порой повышать ставки на содержание недвижимости. Хотя, такие затраты возможно компенсировать из доходов от прибыли, в результате повышения стоимости при продаже или передачу объекта в аренду.

 

Доступность зарубежной недвижимости

Обратите свое внимание на то, что при удержании одинаковых цен, уровень недвижимости за рубежом остается более обустроенной и качественной и может являться дополнительным источником доходов. Очень часто такая покупка может ассоциироваться с комфортным отдыхом или беззаботной старостью, для другой части людей она ассоциируется  с выгодным инвестиционным проектом.

Доступность в покупке зарубежного жилья становится в сравнении более заметной. В столице,  можно приобрести по цене двух комнатной квартиры более просторный и комфортный дом, находящийся в Турции или на берегу моря  в Восточных странах Европы. Окна, коттеджей открываются с видом на море, а сами строения находятся в Турции или Греции и по уровню их стоимость не превышает 200тысяч евро, за такую же стоимость можно приобрести обычную «двушку» в московской квартире.

 

Соотношение качества и цены зарубежной недвижимости

Если рассматривать качество и стоимость российской недвижимости, в сравнении с зарубежной, то можно смело сказать, что отечественное жилье не имеет  такого ассортимента вспомогательной инфраструктуры, которую демонстрируют зарубежные аналоги.

Продают квартиры без обустройства и дополнительной отделки, если за границей предлагается жилье в комплексе с развитой инфраструктурой, куда входят парковка, бассейн, фитнес-клуб, детская площадка и множество дополнительных услуг. Высоким качеством внутренней отделки славятся зарубежные квартиры, подтверждая свой европейский стандарт. Через окна таких жилищ можно наблюдать море и другие достопримечательности культурных объектов.

 

Прибыль и уровень дохода зарубежной недвижимости

Уровень дохода в каждой стране разный, зависящий от их экономического развития, составляющий в год от 10 до 30% и являясь положительным качеством вкладывания денежных средств, в зарубежные постройки. Привлекательной стороной остается низкий уровень риска такого инвестирования.

Вкладывание денег в постройки за рубежом является одним из выгодных вариантов длительного вложения денег, дающего гарантию получения прибыли. В плане долгосрочного инвестирования наиболее привлекательная недвижимость находится во Франции, именно в этой стране цены на  жилье возрастает медленно, но имеют постоянный характер возрастания. Один из самых высоких показателей дохода можно добиться при инвестировании средств в недвижимый бизнес самых развитых стран, правда, здесь имеется шанс столкнуться с определенным риском.

Среди многих развивающихся стран можно сделать акцент на Черногории или Болгарии, где только начала формироваться система покупки недвижимости иноземными гражданами. На сегодняшний день в отдельных странах Восточной Европы повышение стоимости недвижимости составляет в год не более 20%. Самым рекордным показателем в повышении стоимости на жилплощадь оказалось в Талине и Риге – это 50% за год. В ближайшие несколько лет жилье стран Восточной Европы сохранит доходный уровень до 25% годовых, хотя на данный момент отыскать такого вида недвижимость достаточно проблематично.

 

Ограничения на покупку зарубежного жилья

В большинстве Европейских странах не используют ограничения на покупку недвижимости иностранцами, но существуют некоторые запреты на приобретение земельных участков. Самый упрощенный вид в системе покупок используется в Испании и на Кипре, базируясь на незначительном количестве процедур и оформление документов. Для приобретения дома или участка на Кипре необходимы лишь денежные средства, хранящиеся в российских или европейских банках и загранпаспорт.

Ощутимые препятствия во время покупки жилья можно встретить в странах Европы, вошедших недавно в Евросоюз, хотя их там можно обойти, и использовать законные методы. Например, гражданин другой страны не может как частное лицо купить в Болгарии земельный участок, но открыв фирму в рамках закона, может зарегистрировать на нее этот участок. В Хорватии и Чехии иностранные граждане по аналогичной схеме могут купить жилье. В Турции, перед тем как регистрировать право собственности, будущий владелец обязан зарегистрировать в этой стране вид на жительство.

 

Сдача в аренду зарубежной недвижимости

Для получения стабильного и постоянного дохода от приобретенной недвижимости необходимо это жилище сдавать в аренду. Такой вариант увеличения средств является перспективным и вполне привлекательным. Сегодня широко используют два варианта  аренды: краткосрочная (сезонная) и долгосрочная (как правило используют жилье несколько лет). Сдача жилья в аренду на длительный срок чаще всего происходит в больших городах и столицах, сезонная аренда жилья приемлема лишь в туристических и курортных зонах.

Прежде чем совершить за границей покупку недвижимости для ее дальнейшей сдачи в аренду, следует тщательно ознакомиться с условиями предполагаемой сделки, проанализировав те хлопоты, которые встретятся вовремя оформления аренды. Для себя необходимо рассчитать прибыль от предоставляемой услуги аренды.

Обращайте свое внимание на то, что арендодатель в России, сдающий свое жилье за оплату, налогом не облагается, такого в европейских странах не встретишь, там налоги действуют на все виды платных услуг.

Такие страны, как Испания, Италия или Франция от размера прибыли удерживают сумму налоговых платежей до 30%, а средний доход от бизнеса, связанного со сдачей жилья в аренду, составляет до 5% в год. Уровень доходности в странах Европы несколько выше, в конечном итоге окупаемый период инвестиционного объекта будет длиться от 10 до 12 лет.

Такие же показатели сопровождают ренту недвижимости на коммерческой основе.

Граждане России для ускорения инвестиционного срока окупаемости начинают сдавать жилье в аренду за рубежом сразу же после приобретения его в кредит, упрощая тем самым процесс ликвидации задолженности  по кредиту.

 

Приобретение недвижимости за рубежом на начальном этапе строительства

Вложение инвестиций в начальное строительство в странах зарубежья считается одним из самых выгодных вложений денег, связанных с получением солидной прибыли (до 30% в год от всей суммы вложений) с продажей в дальнейшем уже готового объекта.

Выгодность такого вида вложения денежных средств связана в первую очередь с использованием льготных условий, которыми пользуются лишь на начальных этапах строительства. Жилая площадь в самом начале строительства имеет всегда самый низкий ценовой уровень, который в дальнейшем по мере выполнения строительных работ увеличивается. Строительство всего жилого комплекса длится до полутора лет. За все это время рынок недвижимости повышает стоимость жилья более, чем на 45%, тем самым увеличивая стоимость сдаваемого в эксплуатацию объекта, всего лишь до 25% из-за снижения дисконта.

В конечном итоге вложение в строительство денег инвестор получает через полтора года готовый комплекс для жилья, цена которого превышает в 1,5 раза инвестиционную сумму. Такая особенность характерна лишь для зарубежья. Кроме того, европейские страны дают определенные гарантии по выполнению застройщиком всех взятых обязательств в момент подписания договора с инвестором, тем самым, исключая потери затраченных средств.

Самым важным шагом при решении инвестирования средств является правильное определение места для строительства недвижимости, так как выбранный вам район должен быть востребован и иметь гарантию быстрой продажи уже построенного вами объекта. Не отбрасывайте в сторону и тот фат, что не все объекты быстро раскупаются, в большинстве странах устанавливают налог, который помогает устранить спекуляцию по продаже жилья. Действие таких правил распространяются всего лишь на несколько лет после покупки жилья.

 

Долевое вкладывание в инвестиционном проекте

Все рынки, как зарубежный, так и российский предусматривают возможности долевого вкладывания средств в недвижимые объекты, используя для этого специальные фонды. Такими фондами в России становятся ПИФ, в США – REIT, все они проходят регистрацию и имеют статус юридического лица. Такой фонд как Real Estate Investment Trust  может быть гибридным, акционерным или ипотечным.

Несколько своих вариантов инвестирования предлагает западный рынок, озвучивая о долговременности, доходах и состава REIT необходимую информацию. Всю информацию можно  найти в Интернете на специальном сайте (www.nareit.com).

 

Опытные специалисты проводят доступные консультации.

Покупка на зарубежных рынках акций тесно переплетается с процессом приобретения облигаций или акций обычных компаний: его суть заключается в переводе денежных средств на счет банка, вследствие чего клиенты стают обладателями ценных бумаг. Если нет желания или возможности самостоятельно купить ценные бумаги, тогда следует обратиться за помощью к российским брокерам.

Российским гражданам разрешают участвовать в торговле недвижимостью на зарубежных рынках, правда там необходимо внести определенный взнос, так называемый порог вхождения, стоимость такого вхождения колеблется от 100 или 250 тыс. американских долларов. Но с другой стороны, минимум там определяется стоимостью 1 акции, а стоимость акции первой фондовой десятки США составляет от 100 и до 1тыс. долларов.

После оформления сделки по покупке иностранных акций, настает период замораживания, который продолжается до 5 лет. На протяжении этого времени возможна выплата дивидендов, если конечно этот пункт предусмотрен фондом.

Вид такого долевого участия в инвестиционном проекте для россиян является доступным, но эффективен ли он на самом деле? По мнению экспертов, есть более выгодные и удобные варианты инвестирования средств, кроме паевых фондов, правда, паевые  фонды для диверсификации вложений более приемлемы. Доходность вложений в зарубежные фонды, по оценке специалистов, составляют от 7 до8%, данная сумма при этом не включает сумму уплаты налогов.

Сумма налогового сбора в зарубежных странах составляет 30% от всей прибыли, доказывая лишний раз невыгодность этого варианта в вопросе вкладывания средств. Однако следует заметить, что при не высоком доходном уровне к минимальной отметке происходит снижение уровня риска такого вида инвестиций и тогда вложение в REIT становится самым безопасным вариантом инвестирования.

Инвесторам на европейском уровне предполагается больше возможностей, потому что рынок США и европейский рынок предлагает огромное количество вариантов всевозможных фондов, где вкладываются средства многими инвесторами мира. Разделяют фонды по классам недвижимости, регионам и видам объектов. Средства, направленные в долевое инвестирование очень часто используются как дополнительное вложение, становящееся приемлемым лишь для отдельной части активов, около30% общего капитала.

 

Заключение

Если сравнивать отечественный рынок недвижимости, который тесно сотрудничает с нестабильной отечественной экономикой, то недвижимость, предлагаемая из-за рубежа и инвестирование в коммерческие и жилые объекты, выглядят более зам устойчивая экономика государственных отраслей и работающая законодательная база. А остановка на конкретных государствах для вложения капитала зависит целиком от выбора самого инвестора.

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

Оставить комментарий

Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru raznedvizh.ru Tic/PR raznedvizh.ru Alexa/PR Настоящий ПР raznedvizh.ru Траст raznedvizh.ru

Подписка на рассылку

Только важные новости сайта на email

Только важные новости сайта на email