Как самостоятельно определить цену квартиры при продаже?

Центральный вопрос при продаже квартиры – её цена.
Какой первый вопрос риэлтору? Конечно – сколько стоит моя квартира.
Сама формулировка вопроса – сколько стоит моя квартира – несколько некорректна, тем более в сегодняшнем рынке (на момент написания статьи – 14.02.2016 – рынок недвижимости аналитиками и профессиональными участниками оценивался как стагнирующий и как рынок покупателя).
Более правильный вопрос продавца риэлтору: за сколько сейчас можно продать мою квартиру и в какие сроки.

Явно, что на ценовую составляющую квартиру оказывает влияние ряд факторов:

1. Свободная продажа или альтернатива.
2. Являются дети сособственниками квартиры или нет.
3. История и статус квартиры.

А что такое цена квартиры? Вот главный философский камень на рынке недвижимости. Кто её определяет? Какие методы оценки квартиры существуют и какие из них являются наиболее действенными, т.е. отражающие реальное состояние рынка?
Наиболее классической, по мнению автора, является следующее определение цены квартиры: «Рыночная стоимость измеряется как наиболее вероятная цена, которая могла бы быть получена при осуществлении «чистой» сделки между типичным покупателем и типичным продавцом на конкретную дату исходя из ситуации на рынке.»

На самом деле все на много проще и банальней!!!

Цена, или рыночная стоимость, квартиры – эта максимальная денежная сумма, которую единственный покупатель готов заплатить за данную квартиру на определенных условиях.
Единственный покупатель может быть в конкурентной среде из 2-3 человек, который первый выразил готовность заплатить данную цену за квартиру. Или без конкурентной среды — данная квартиры выбрана единственным покупателем как лучшее предложение на рынке, куда входят параметры локации, инфраструктуры, площади объекта, иных технических параметров (отделка, лифт, этажность, наличие балкона/лоджии, пр.) и ментальных представлений покупателя.
Большое значение в выборе квартиры имеет ментальность покупателя, т.е. его мечтательные представления об идеальном жилье вообще, и желаемом и допустимом жилье для его и его семьи на данный момент времени с учетом ряда параметров, и в первую очередь – ценовом!

Из всего вышесказанного, внимательный и многоуважаемый читатель может сделать очень правильный вывод на тему цены квартиры!!!

Правильно – цена квартиры это всего лишь мнение сторон сделки и их договоренность по поводу денежной составляющей, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять за квартиру на определенных условиях (ипотека, военный сертификат, альтернативная покупка/продажа, необходимость согласование сделки с органами опеки и т.д.). Правильно и другое – у сторон сделки должна быть воля, т.е. желание и стремление договариваться, а не руководствоваться своими «я хочу».
И как же все-таки определить цену квартиры? Как определить цену квартиры продавцу?
Как определить цену квартиры риэлтору – при отсутствии у него опыта и методики?
Приведенная ниже методика определения цены квартиры опробована многими продавцами в нескольких городах Российской Федерации.
Первый этап: получаете мнение о цене квартиры по продаже — телефонная консультация у риэлторов. Должно быть от 20 до 40 вариантов мнений по цене. В маленьких городах их может быть меньше, в крупных – больше. Стоит оставлять «заключение» лишь тех экспертов, которые, по вашему мнению, уверенно и аргументировано вас консультируют, и вы чувствуете на том конце телефонного контакта профессионала.
Второй этап: Через некоторое время позвонить тем же самым консультантам с вопросом о покупке квартиры, задав примерно такие же параметры и по локации и по характеристикам объекта. Полученные данные будут отличаться от данных, полученных с первого этапа.
Третий этап: Все принятые данные следует сложить и разделить на количество введенных данных – получить «среднюю температуру по больнице». Полученная цифра будет точкой отсчета, т.е. она будет средней составляющей. Прибавьте 5% и убавьте 5% от полученного результата – получиться примерный «коридор» в котором можно будет работать, т.е. декларировать квартиру в течение месяца. Если через 1,5 недели нет ни одного звонка – снижайте цену. Скорость снижения цены влияет на скорость продажи, но это не панацея. Снижать цену надо своевременно, в адекватной пропорции после анализа рынка. Здесь четкие рекомендации отсутствуют.
Данная методика отлично работает даже тогда, когда профессиональные агенты не могли длительное время продать квартиру.
Итак, в этой маленькой публикации автор дает практические рекомендации по определению относительной цены продаваемой квартиры.
Важное место в технике продаж занимает правильное декларирование квартиры – в нужных местах безграничного интернета, на некоторых порталах можно платить небольшую сумму ( до 100 рублей в неделю, лучше – 50), активность объявления зависит от сайтов декларирования – в разных регионах эти сайты разные. Качество сайтов имеет не определяющее значение, главное из работоспособность и активность.
Ваше объявление декларируемой квартиры должно иметь от 60 до 120 печатных знаков. Менее – недопустимо. До 210 знаков допустимо, более 210 – критичное излишество, которое будет ухудшать действенность объявления. В объявлении должны «звучать» только факты, а эмоции (великолепная, лучшая, замечательная и другие) «засоряют» вашу работу.
Размещение 5-8 фото для 1-3 комнатных квартир – обязательно для «работоспособности» вашего объявления. Большее количество фотографий не прибавит скорости продажи, т.к. цель размещения фотографий – дать объективные визуальные данные, которые поднимут заинтересованную активность покупателей, а не предоставят полную и исчерпывающую информацию о квартире.
Большое значение имеет тактика и техника приема звонков – тема отдельной статьи. Здесь укажу только стиль – сдержанный, но доброжелательный. Связь должна работать с 9.00 до 21.00 без праздников и выходных.
Анализировать ситуацию рекомендую 1-2 раза в неделю – без спешки, но своевременно; адекватно снижать цену, но не до «бросовой». И постараться почувствовать «дыхание рынка».

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

Оставить комментарий

Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru raznedvizh.ru Tic/PR raznedvizh.ru Alexa/PR Настоящий ПР raznedvizh.ru Траст raznedvizh.ru

Подписка на рассылку

Только важные новости сайта на email

Только важные новости сайта на email